Luật chuyển nhượng đất đai mới nhất theo quy định hiện hành

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Các bước chuyển nhượng đất ra sao? Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất có dễ không? Bài viết sau LegalZone chia sẻ về Luật chuyển nhượng đất đai theo quy định.

Luật chuyển nhượng đất đai

Thứ nhất về điều kiện kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định tại điều 188 luật Đất đai 2013 như sau :

1. Người sử dụng đất được thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Tặng cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất ; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có những điều kiện kèm theo sau đây :

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b ) Đất không có tranh chấp .
c ) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo vệ thi hành án .
d ) Trong thời hạn sử dụng đất .
2. Ngoài những điều kiện kèm theo quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Tặng Ngay cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện kèm theo theo quy định tại những điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này .

3. Việc quy đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực thực thi hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính .
Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy ghi nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo vệ thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất .
Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện kèm theo để được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất trước .

Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

” 3. Việc công chứng, xác nhận hợp đồng, văn bản thực thi những quyền của người sử dụng đất được thực thi như sau :
a ) Hợp đồng chuyển nhượng, Tặng cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận, trừ trường hợp kinh doanh thương mại bất động sản quy định tại điểm b khoản này ;
b ) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất, hợp đồng quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp ; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất, gia tài gắn liền với đất mà một bên hoặc những bên tham gia thanh toán giao dịch là tổ chức triển khai hoạt động giải trí kinh doanh thương mại bất động sản được công chứng hoặc xác nhận theo nhu yếu của những bên ;
c ) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất được công chứng hoặc xác nhận theo quy định của pháp lý về dân sự ;
d ) Việc công chứng thực hiện tại những tổ chức triển khai hành nghề công chứng, việc xác nhận triển khai tại Ủy ban nhân dân cấp xã. ”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải xây dựng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng xác nhận .

Thứ ba về trình tự thực hiện Luật chuyển nhượng đất đai

Bước 1:

Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng xây dựng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và triển khai công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo : giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của hai bên, so với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy ghi nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận thực trạng hôn nhân gia đình .

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ ( 02 bản do bên mua ký )
– Tờ khai thuế thu nhập cá thể ( 02 bản do bên bán ký .
– Hợp đồng công chứng đã lập ( 01 bản chính )
– Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ chính chủ ), quyền sở hữu nhà ở và gia tài gắn liền với đất ( 01 bản sao có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền )
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán ( 01 bản sao có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền )
– Đối với trường hợp cho Tặng Ngay, thừa kế phải có sách vở chứng tỏ quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá thể .
– Thời hạn có thông tin nộp thuế : 10 ngày Sau khi có thông tin thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước .

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

– Đơn ý kiến đề nghị ĐK dịch chuyển ( do bên bán ký ) ; Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực thi thủ tục hành chính thì bên mua hoàn toàn có thể ký thay .
– Hợp đồng chuyển nhượng ; hợp đồng khuyến mãi ngay cho ; hoặc văn bản thỏa thuận hợp tác phân loại di sản ; văn bản khai nhận di sản ;
– Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ chính chủ ), quyền sở hữu nhà và gia tài gắn liền với đất ( bản gốc )

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng .
– Thời hạn sang tên : Theo quy định của pháp lý

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Sang tên sổ đỏ chính chủ mất bao lâu ?

Căn cứ theo Điều 95, luật Đất đai 2013 thì thời hạn “ sang tên sổ đỏ chính chủ ” sẽ là không quá 30 ngày thao tác .
Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014 / NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 tại Điều 61, khoản l quy định “ l ) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, khuyến mãi ngay cho, ĐK góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày ; ”
Như vậy, nghị định số 43 hướng dẫn cụ thể luật đất đai 2013 quy định rõ về thời hạn sang tên sổ đỏ chính chủ chỉ trong vòng 10 ngày thao tác .

Sang tên sổ đỏ chính chủ bao nhiêu tiền ?

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm:

Lệ phí địa chính : 15.000 đồng / trường hợp .
Lệ phí đánh giá và thẩm định : Mức thu tính bằng 0,15 % giá trị ( sang tên ) chuyển nhượng ( tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng / trường hợp ) .

Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo Luật chuyển nhượng đất đai mới nhất, cụ thể:

Phí công chứng khi thực thi thủ tục sang tên nhà đất : Căn cứ thông tư liên tịch số : 08/2012 / TTLT-BTC – BTP của Bộ tư Pháp – Bộ kinh tế tài chính mức phí công chứng được quy định như sau :

Dưới 50 triệu đồng ( 50 nghìn ) .
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng ( 100 nghìn ) .
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng ( 0,1 % giá trị gia tài hoặc giá trị hợp đồng, thanh toán giao dịch ) .
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng ( 01 triệu đồng + 0,06 % của phần giá trị gia tài hoặc giá trị hợp đồng, thanh toán giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng ) .
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng ( 2,2 triệu đồng + 0,05 % của phần giá trị gia tài hoặc giá trị hợp đồng, thanh toán giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng ) .
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng ( 3,2 triệu đồng + 0,04 % của phần giá trị gia tài hoặc giá trị hợp đồng, thanh toán giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng ) .
Trên 10 tỷ đồng ( 5,2 triệu đồng + 0,03 % của phần giá trị gia tài hoặc giá trị hợp đồng, thanh toán giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng ( mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng / trường hợp )

Như vậy, địa thế căn cứ vào giá trị của hợp đồng hoặc giá trị gia tài khi thanh toán giao dịch mà bạn hoàn toàn có thể tính ra được phí công chứng khi thực thi thủ tục sang tên sổ đỏ chính chủ là bao nhiêu .
Nguồn tìm hiểu thêm : Báo Tài nguyên và môi trường tự nhiên, Sang tên sổ đỏ chính chủ cần những sách vở gì ?

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất nếu có không thiếu những điều kiện kèm theo đã nêu trên thì hoàn toàn có thể thực thi quyền chuyển nhượng, quy đổi, khuyến mãi ngay cho, góp vốn bằng Quyền sử dụng đất … tuy nhiên điều cần chú ý quan tâm tiếp theo là việc chuyển nhượng phải được ghi nhận dưới dạng văn bản là Hợp đồng, với nội dung rõ ràng gồm có những thông tin cơ bản như :
( i ) tin tức của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ;
( ii ) tin tức về thửa đất là đối tượng người tiêu dùng của việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ;
( iii ) Nội dung thỏa thuận hợp tác giữa những bên : diện tích quy hoạnh chuyển nhượng, phương pháp giao dịch thanh toán, thời hạn chuyển nhượng … ;
( iv ) Quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm của những bên ;
( v ) Điều khoản xử lý tranh chấp ;
( vi ) Hiệu lực của hợp đồng ;
( vii ) những thỏa thuận hợp tác khác ( nếu có ). Pháp luật quy định rõ ràng về việc chuyển nhượng phải được bộc lộ dưới hình thức văn bản, vì thế đây cũng là một yếu tố quan trọng cần chú ý quan tâm khi thực thi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất .

Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Công chứng / xác nhận hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện kèm theo bắt buộc so với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực thực thi hiện hành, được pháp lý bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong trong thực tiễn vẫn xảy ra. Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau : “ Việc công chứng, xác nhận hợp đồng, văn bản triển khai những quyền của người sử dụng đất được triển khai như sau :

(a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

( b ) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất, hợp đồng quy đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp ; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất, gia tài gắn liền với đất mà một bên hoặc những bên tham gia thanh toán giao dịch là tổ chức triển khai hoạt động giải trí kinh doanh thương mại bất động sản được công chứng hoặc xác nhận theo nhu yếu của những bên ”. Các bên trong quan hệ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể đến công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, hoặc xác nhận hợp đồng tại Ủy ban nhân dân cấp xã / phường trước khi thực thi thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan địa chính .
– Sau khi triển khai xong hoạt động giải trí công chứng hợp đồng tại Văn phòng công chứng, cá thể / tổ chức triển khai chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng cần thực thi thủ tục ĐK chuyển nhượng tại Văn phòng ĐK đất đai tại địa phương để hoàn tất quy trình chuyển giao quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, tránh rủi ro đáng tiếc phát sinh do chậm thực thi thủ tục ĐK chuyển nhượng Quyền sử dụng đất .

Liên hệ với LegalZone ngay để hiểu rõ hơn luật chuyển nhượng đất đai cũng như các thủ tục khác về Luật đất đai nhé!

Source: https://iseo1.com
Category: Luật- Doanh nghiệp